「一生賃貸に住むのが良いのか？」、「マンションや一戸建てを買うのが良いのか？」のどちらが一番お得かをユーチューブや検索などで良く議題に上がりますがなぜこの回答を出す人がいないのか疑問に思っていたので説明していきます。
まず前提にどうして分譲を買いたいのか？
まずどちらが得するかを考えた場合、前提として金銭面だけの問題なのか？単に将来特をしたいか？を明確にしてもらいたいと思います。
分譲で一戸建てを買った場合、賃貸にはない大きなお部屋で居住する事ができます。
「子供のために」、「ステータスや見栄のために」など色々と考えることがあるでしょう。いくら得をする方法があるからと言って賃貸に住むことはある程度、品そな物件になるわけですからね。柱に子供の成長を刻みたいなどそもそも前提状況としてそれならば得をしなくても住むことをお勧めします。
賃貸で同じ一戸建てのグレードを探した場合はこのようなレベルの物件に住むには20万円以上かかる場合がありますし室内に傷をつけてはいけません。そんな高い家賃に住むぐらいであれば購入した方が得だからそれでは話は変わってきます。田舎の方では6万円ですがあくまでも都会のお話として説明していきます。
単に金銭面で得するのはどちらか？
まずこのような流れになるでしょう？
１．不動産屋さんの意見
「賃貸はお金を捨てていることになりますので将来自分のものになる売買物件にお金をかけた方が良いでしょう。」
これが最初に目にする答えだと思います。不動産屋さんは無料で営業をしているわけではありませんのでこの営業は不動産屋さんの観点で言うと正しい言葉でしょう。皆さんはこの言葉に惑わされて疑問が初めて生じるわけですね。
次にざっくばらんに言う不動産屋さんの言葉はこちらです。
２．良心的な不動産屋さんの意見
「うーん正直分かりません。何のために購入するのかに寄りますが賃貸の方が得な場合もあるかと思います。」
先程の例の通り得をするためだけに家を買うわけではありませんので前提としてこのようないい方になるという事ですね。
実際は家の購入で35年ローンで支払う方が多いと思いますが35年も建てば家の価値などは半分以下になるでしょう。また35年ローン0.7％金利の場合に支払う利息の総額は630万円以上。金利が1％であれば900万円は確実にどぶに捨てるお金とも言えるでしょう。固定資産税や都市計画税ももちろん20万円ぐらいは普通にかかります。
・無駄なお金
金利：900万円（金利1％）
固定資産税：35年×20万円＝700万円
マンションの場合：修繕積立金20,000円＋管理料10,000円＝1260万円。
物件の価値：35年目は価値が50％下がる可能性あり
さあこれを見た際にどう考えるでしょう？これはあくまでも最低出費額で何か設備が壊れた場合はそれ以上かかります。
一戸建てでなく特にマンションに住んだ場合は安価な売買価格でない所に住んだ場合は得をしない確率が非常に高い事がわかります。35年後に溝に捨てる金額は固定資産是は少し休めと考えても2,500万円以上かかる事は想定したいですね。これは無駄なお金が月々6万円飛ぶ計算になります。さあこの2,000円以上損をして物件の価値が半分の2,500万円になった場合、売ったら得をするのでしょうか？
半分価値が下がるという事は月々価値が6万円下がる事になりますのでトータル12万円の賃貸に住んだのと変わらないという事になります。35年後にどんなにボロくなっても住み続ければようやくプラスになっていくでしょう。生きているうちに建て替え等をしてしまいますと大損と言う事になります。
子供も大きくなったから家を売って安い賃貸に住むという決断をした場合は一生賃貸派と同じ結果という事も付け加えておきます。このような結果になるので賃貸派売買派と答えがいつまでも出ないのです。そもそも論このような考え方が間違っていますので最後に効率の良い本当の歩み方を解説していきたいと思います。
３．投資家の考え方
「家を購入するというのは得をするために購入します。このように35年のローンで家を買うそもそも論が間違っています」
家のローンを支払っている期間はまったくもって価値がありません。日本人は35年も耐えしのぎ感心するばかりだと投資家はいいます。
お金でお金を生みお金を働かせるという基本原則を無視しているのは投資家未経験者が陥りやすい方法です。生涯ずっとこの借金地獄で生活するのは知識不足の偏りの多い教えから誤解を生む若い人が犠牲になっている事例だと言えます。
投資家が考える家の買い方は「一つでなくいくつも買え」です。
そんなお金なんてない、わかっていないというかもしれませんがサラリーマンであれば簡単に行えますので今からその手法を解説していきます。
まず最初に若い24歳の自分が購入したのは500万足らずのワンルームです。私の場合それを8年で返済する事ができました。早い人は30歳で返済するでしょう。7万円の家賃に住んだと思えば若い人でもさほど高い家賃ではありません。
31歳の私が次に購入したのは1,500万円の築年数が古い2LDKです。その後、住まなくなったワンルームを賃貸に出し管理費など諸費用が引いた粗利が３万円自分の通帳に振り込まれるようにしました。
それを15年後に完済しましたが3万円の助けがあるので月々はそんなに苦しくない9万円の支払いでした。
さあこの時点で46歳の私になりましたが3棟目いよいよ本命です。50歳になると借り入れが厳しくなるのでなんとか間に合いました。
もちろん築年数が古い2LDKは賃貸に出し賃料の粗利は6万円です。2棟のオーナーなので働いてくれるお金は9万円の家賃収入となります。
金利1％20年ローンで4000万円の物件を購入し月々183,000円ですが8万円は働いてくれるので103,000円となり67歳で完済しました。
後は家族が少なくなったので２LDKもしくはワンルームに住んで戸建てを貸すか売るか選択自由です。もちろん自分の物件なので賃料は無しです。
これはあくまでも動線です。途中土地単価の高くなる時期で売却して次の売買金額にあてても構いません。要は流動性のある資産を築けることがこの手法の大きなポイントです。
動かせるまで35年続き仕事を辞めたらそれでゲームオーバーとなるような危険な手法よりは支払える額の範囲で生活するこちらの方が気持ちの安定、将来年金＋の賃料収入ともなりえる効率の良い投資だと思います。
もっと詳しく説明したい点はいくつかありますがこの動線から発想ができるかと思います。是非ご参考にして頂ければと思います。
コメント