権利関係
令和7年度 問11（正解：3）
ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1. 甲土地にＢが賃借権の登記をしなくても、Ｂの配偶者であるＣを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がＡからＤに売却されても、ＢはＤに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。
2. 本件契約の存続期間が50年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める場合、一定期間地代を減額せず、その期間は地代の減額請求ができない旨の特約を有効に定めることができる。
◯ 3. [正解] 本件契約が専らＢの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が50年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにＢが借地借家法第13条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。
4. 本件契約が公正証書によって行われていれば、専らＢの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を20年と定めていても、Ａは正当事由があれば、20年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。
解説：事業用定期借地権(23条1項、専ら事業用建物・居住用を除く・存続期間10年以上50年未満)は、契約の更新・建物築造による延長がない旨及び建物買取請求権を排除する旨の特約を公正証書等の書面で有効に定めることができる。1は借地権の対抗要件は借地上の建物の「借地権者名義」の登記であり、配偶者名義の建物では対抗要件を備えたことにならない(判例)。2は借地権の対象建物が普通借地であれば地代の不減額特約は有効とされる場合もあるが、事業用定期借地権とは無関係の記述であり、設問の存続期間50年・更新なしという条件からは事業用定期借地権に該当し得るがこの特約の有効性は本肢の趣旨とは別問題。4は普通借地権では公正証書によるだけでは更新拒絶の要件は緩和されず、正当事由に基づく異議は必要だが、居住用建物での存続期間20年は当事者間の合意によるものであり、更新後の期間・要件は通常の借地関係と同様に判断される(本肢の趣旨は誤り)。