権利関係
令和7年度 問10（正解：3）
Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった場合の売主の担保の責任（以下この問において「契約不適合責任」という。）に基づく損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定、宅地建物取引業法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1. Ｂは、甲土地の引渡しの日から11年が経過した時点で甲土地の土壌汚染を発見し、発見した時点から1年以内にＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。
2. 甲土地の引渡しの日から3年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ｂが引渡しの日から4年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、Ｂは損害賠償を請求することはできない。
◯ 3. [正解] 甲土地の引渡しの日から1年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない旨の特約があり、Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。Ｂが引渡しの日から3年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。
4. 売主は契約不適合責任を一切負わない旨の特約があり、Ｂは引渡しの日から1年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにＡに通知した。Ａが当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合、Ａが宅地建物取引業者であるか否かによって、Ｂが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なる。
解説：売主Ａが不適合を知りながら告げなかった場合は、民法上は特約による期間制限(1年)の適用が排除され消滅時効まで請求できる(改正637条2項の趣旨)ため、宅地建物取引業者か否かにかかわらずＢは請求できることになり、業者か否かで結論は異ならない。したがって3は誤り。1は民法上、契約不適合を知った時から1年以内の通知に加え、権利行使の期間としての消滅時効(引渡しから10年、知った時から5年等)により11年経過後の請求は制限される。2は宅建業法上、引渡しから2年未満に通知期間を制限する特約は宅建業者が売主の場合は無効とされる(宅建業法40条)が、本問では業者か否かにかかわらず民法上の原則的な時効消滅により請求できないとする趣旨と考えられる。4は全部免責特約は、宅建業者が売主の場合は無効(宅建業法40条、原則として2年以上の期間を定めない特約は無効)となり請求できるが、業者でない個人が売主の場合は特約は有効となり請求できないため、業者か否かで結論が異なる。