権利関係
令和5年度 問12（正解：3）
令和5年7月1日に締結された建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
1. 期間を1年未満とする建物の賃貸借契約は、期間を1年とするものとみなされる。
2. 当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。
◯ 3. [正解] 賃借人が建物の引渡しを受けている場合において、当該建物の賃貸人が当該建物を譲渡するに当たり、当該建物の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及び当該建物の譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない。
4. 現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。
解説：賃貸人が建物を譲渡する際、譲渡人・譲受人間で賃貸人たる地位を譲渡人に留保し、譲受人が譲渡人に転貸する旨合意した場合は、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない(民法605条の2第2項)。1は建物賃貸借では期間の定めのない契約とみなされ(借地借家法29条1項)、1年とみなされるわけではない。2は建物賃貸借の賃料減額請求権(32条)は強行規定であり、不減額特約があっても事情変更があれば減額請求できる。4は賃料増額請求に一定期間の経過という法定要件はなく、直近の合意時から相当期間が経過していなくても事情の変更があれば請求できる。