権利関係
令和5年度 問11（正解：4）
ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1. 本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、ＢはＡに対して地代の減額請求をすることはできない。
2. 本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。
3. 本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、ＢはＡに対してＢが甲土地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
◯ 4. [正解] 本件契約がＢの居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、Ｂが契約の更新を請求したとしても、Ａが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。
解説：借地上に建物がある場合の更新請求に対し、賃貸人が遅滞なく異議を述べ、かつ正当事由が認められれば更新されない(借地借家法5条・6条)。1は借地借家法上、賃料減額しない特約(不減額特約)は借地契約(地代)については有効とされる(判例、建物賃料とは異なる扱い)が、実際には32条1項但書は「増額しない」特約のみを想定しており、減額請求権を排除する特約は借地契約についても無効とする判例がある。2は事業用定期借地権のうち更新・建物買取請求権を排除する特約は公正証書によることが必要(23条・借地借家法23条2項)だが、賃貸アパート(居住用)事業は「専ら事業の用に供する建物」の要件(居住用建物を除く)を満たさないため事業用定期借地権自体が設定できない。3は建物買取請求権は賃貸借が期間満了により終了する場合に認められ、債務不履行による解除等の場合には認められないとされる(判例)。