宅建業法
令和4年度 問43（正解：2）
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として行う売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。
1. Ａが、宅地又は建物の売買契約に際して手付を受領した場合、その手付がいかなる性質のものであっても、Ａが契約の履行に着手するまでの間、買主はその手付を放棄して契約の解除をすることができる。
◯ 2. [正解] Ａが、土地付建物の売買契約を締結する場合において、買主との間で、「売主は、売買物件の引渡しの日から1年間に限り当該物件の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保する責任を負う」とする旨の特約を設けることができる。
3. 販売代金2,500万円の宅地について、Ａが売買契約の締結を行い、損害賠償の額の予定及び違約金の定めをする場合、その合計額を500万円と設定することができる。
4. Ａが建物の割賦販売を行った場合、当該建物を買主に引き渡し、かつ、代金の額の10分の3を超える額の支払を受けた後は、担保の目的で当該建物を譲り受けてはならない。
解説：よって2は誤り(正答)。契約不適合責任について、引渡しの日から1年間とする特約自体は、民法の原則(引渡しから1年以内の通知)と整合的にも見えるが、宅地建物取引業法上、自ら売主となる宅地建物取引業者は、目的物の種類・品質に関する契約不適合責任について、民法の規定より買主に不利な特約をすることが原則として禁止されており(法40条)、通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約を除き、それより買主に不利な特約(引渡しの日から1年間に限定するなど)は無効となる。1は手付解除(民法557条1項)として正しい。3は損害賠償額の予定と違約金の合計額は代金の10分の2(500万円)を超えてはならず(法38条1項)、ちょうど10分の2である500万円は超過しておらず有効である。4は割賦販売における所有権留保等の禁止(法43条1項)として正しい。