権利関係
令和3年度（12月） 問9（正解：3）
ＡがＢに対してＡ所有の甲建物を令和3年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1. ①と②の契約が解除された場合、①ではＢは甲建物を使用収益した利益をＡに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでＡは解除までの期間の賃料をＢに返還する必要はない。
2. ①ではＢはＡの承諾を得ずにＣに甲建物を賃貸することができ、②ではＢはＡの承諾を得なければ甲建物をＣに転貸することはできない。
◯ 3. [正解] 甲建物をＤが不法占拠している場合、①ではＢは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をＤに対抗できず、②ではＢは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をＤに対抗することができる。
4. ①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がＥの放火で全焼した場合、①ではＢはＡに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではＢとＡとの間の賃貸借契約は終了する。
解説：不法占拠者は物権変動における対抗関係に立つ「第三者」には該当しないため、所有者は登記を備えなくても不法占拠者に所有権を対抗することができる。よって「①ではBは移転登記を備えていなければ所有権をDに対抗できず」とする3は誤り(正答)。1は売買契約の解除は遡及効を有し原状回復として使用利益の償還が必要となる一方、賃貸借契約の解除は将来効(620条)であり既払賃料の返還は不要である点で正しい。2は所有者は自由に賃貸できるが、賃借人が転貸するには賃貸人の承諾が必要(612条)である点で正しい。4は目的物の全部滅失により、売買契約では危険負担(536条1項)によりBは代金の支払を拒むことができ、賃貸借契約は目的物の全部滅失により当然に終了する(616条の2)点で正しい。