宅建業法
令和3年度（12月） 問27（正解：4）
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1. ＡＢ間で建物の売買契約を締結する場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額についての特約を、代金の額の10分の2を超えて定めた場合、当該特約は全体として無効となる。
2. ＡＢ間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、Ａが Ｂから保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、Ａは、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、Ｂからその手付金を受領することができない。
3. ＡＢ間で建物の売買契約を締結する場合において、Ａは、あらかじめＢの承諾を書面で得た場合に限り、売買代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができる。
◯ 4. [正解] ＡＢ間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、売買代金の10分の2の額を手付金として定めた場合、Ａが手付金の保全措置を講じていないときは、Ｂは手付金の支払を拒否することができる。
解説：手付金等の保全措置が必要であるにもかかわらず、売主が保全措置を講じない場合、買主はその手付金等を支払わないことができる(法41条4項・41条の2第5項)。よって4は正しい。1は損害賠償額の予定と違約金の合計が代金の10分の2を超える場合、その超える部分について無効となるのであり(法38条2項)、特約全体が無効となるわけではない。2は未完成物件における手付金等の保全措置の方法は、銀行等による連帯保証又は保険事業者による保証保険契約に限られ、指定保管機関による保管の方法は完成物件の場合にのみ選択できる。3は手付の額の制限(代金の10分の2を超えてはならない、法39条1項)は強行規定であり、相手方の書面による承諾があっても超えることはできない。