権利関係
令和3年度（12月） 問13（正解：2）
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1. 区分所有者以外の者であって区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することはできないが、意見を述べることはできる。
◯ 2. [正解] 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分（数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分）の規約を設定することができる。
3. 共用部分は、区分所有者全員の共有に属するが、規約に特別の定めがあるときは、管理者を共用部分の所有者と定めることもできる。
4. 管理組合法人を設立する場合は、理事を置かなければならず、理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。
解説：公正証書による規約の設定(32条)ができるのは、最初に専有部分の全部を所有する者が定める「規約共用部分」(本来は専有部分となるべき部分を規約で共用部分とする定め)、規約敷地、敷地利用権の分離処分を可能とする定め、敷地利用権の割合の定めに限られる。選択肢2にある「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室」は、規約をまたずに当然に共用部分となる法定共用部分(4条1項)であり、公正証書による規約設定の対象ではない。よって2は誤り(正答)。1は占有者の集会出席・意見陳述権(44条1項)、3は管理所有(11条2項・27条)、4は理事複数の場合の事務執行(49条の2)として、いずれも正しい。