権利関係
令和3年度（10月） 問12（正解：2）
Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が令和3年7月1日に締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
1. 本件契約について期間の定めをしなかった場合、ＡはＢに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から3月を経過することによって終了する。
◯ 2. [正解] 甲建物がＢに引き渡された後、甲建物の所有権がＡからＣに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、ＢのＡに対する未払賃料債務に充当され、残額がＣに承継される。
3. 甲建物が適法にＢからＤに転貸されている場合、ＡがＤに対して本件契約が期間満了によって終了する旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から3月を経過することによって終了する。
4. 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約で、期間を5年、契約の更新がない旨を定めた場合、Ａは、期間満了の1年前から6月前までの間に、Ｂに対し賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる。
解説：賃貸物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位が移転する場合、旧賃貸人に対する敷金は、未払賃料等があればこれに当然充当され、残額についてのみ新賃貸人に承継される(605条の2第4項)。1は賃貸人からの解約申入れは6か月を経過することによって終了する(借地借家法27条1項)のであり3月ではない(3月は賃借人からの解約申入れの場合、民法617条1項2号)。3はAがDに対して期間満了の通知をした場合、転貸借は「通知後6月を経過する」ことによって終了する(借地借家法34条1項)。4は定期建物賃貸借契約は期間満了により当然に終了し(38条)、賃貸人が終了通知を怠っても契約が同一条件で更新されるという効果は生じない(通知を怠った場合は終了を対抗できなくなるにとどまる、38条6項)。