権利関係
令和2年度（10月） 問12（正解：3）
ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
1. ＡがＣに甲建物を売却した場合、Ｂは、それまでに契約期間中の賃料全額をＡに前払いしていたことを、Ｃに対抗することができる。
2. 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、ＡはＢに対し、賃料増額請求をすることができる。
◯ 3. [正解] 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Ａは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Ｂに対し、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。
4. 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求に関する特約がない場合、期間満了で本件契約が終了するときに、Ｂは、Ａの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。
解説：やむを得ない事情による中途解約の特則(借地借家法38条7項、床面積200㎡未満の居住用建物が対象)は「賃借人」に認められる権利であり、賃貸人からの解約申入れを認めるものではない。本件では甲建物の賃貸人はＡであるため、3の「Ａは…解約の申入れをすることができる」という記述は誤り(正しくは賃借人Ｂに認められる権利)。1は賃料の前払いは新賃貸人(譲受人)に対しては原則として対抗できないと解されているが、賃借人保護の観点から一定の前払いは対抗し得るとする理解もあり、本問では正しい記述として扱われている。2は定期建物賃貸借でも賃料増額請求自体は制限されない(38条は主に減額請求を排除する特約を有効とする規定)。4は造作買取請求権(33条)は特約がなければ行使でき、定期建物賃貸借にも適用される。