権利関係
令和2年度（10月） 問11（正解：4）
Ａ所有の甲土地につき、令和2年7月1日にＢとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
1. Ｂは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、甲土地を令和2年7月2日に購入したＣに対して借地権を主張することができる。
2. 本件契約で「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨を定めた場合には、甲土地の借賃が近傍類似の土地の借賃と比較して不相当となったときであっても、当該期間中は、ＡもＢも借賃の増減を請求することができない。
3. 本件契約で「Ｂの債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、ＢはＡに対して建物買取請求権を行使することができない」旨を定めても、この合意は無効となる。
◯ 4. [正解] ＡとＢとが期間満了に当たり本件契約を最初に更新する場合、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となる。
解説：借地権の当初の存続期間満了後、最初の更新をする場合の存続期間は20年以上でなければならず、これより短い期間を定めても無効となり法定の20年となる(借地借家法4条本文、強行規定)。よって「15年と定めても20年となる」とする4は正しい。1は借地権の対抗要件は借地上に借地権者名義の登記がある建物を所有することであり(10条1項)、土地の引渡しのみでは対抗要件とならない。2は地代等の「減額しない」旨の不増減特約は借地契約についても賃借人に不利な特約として無効とされる(11条は強行規定)。3は判例上、賃借人の債務不履行による解除の場合には信義則上建物買取請求権の行使自体が制限されるとされ、これを前提とする特約は有効と解されている。