宅建業法
令和7年度 問32（正解：2）
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間でマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。
1. Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にＢから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。
◯ 2. [正解] Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の2に定める保全措置を講じることなくＢから手付金400万円を受領した。
3. Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にＢから手付金500万円を受領したが、Ｂに債務不履行がないにもかかわらず当該手付金500万円を返還して、契約を一方的に解除した。
4. Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。
解説：完成物件の場合、手付金等の額が代金の10%(400万円)又は1,000万円を超えない場合は保全措置不要であり、400万円ちょうどは10%相当額であり保全措置なしで受領できる(41条の2、超える場合に義務発生)。1は未完成物件で手付金と中間金合計400万円(代金の10%)を受領する前に、5%(200万円)を超える時点で既に保全措置が必要であり、手付金受領時点(200万円、5%)は不要だが中間金受領で合計400万円(10%)となる前に保全措置を講じる必要があるところ、記述では中間金受領「後」に保全措置を講じたとしており、これは受領前に講じるべき義務に反し違反。3は手付解除は「相手方が履行に着手するまで」に行うべきであり、双方未履行段階であれば問題ないが、一方的に返還して解除する行為自体は手付解除の要件を満たせば適法だが、buyerに債務不履行がないのに一方的に契約解除するのは手付倍返しの原則(売主からの解除は手付の倍額を現実に提供する必要がある)に反し、単に受領した手付金を返還するだけでは要件を満たさず違反となる。4は損害賠償額の予定は代金の20%(800万円)を超えてはならず(38条)、1,000万円とする特約はこれを超え無効・違反となる。