権利関係
令和4年度 問12（正解：1）
Ａは、Ｂ所有の甲建物（床面積100㎡）につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）をＢと締結してその日に引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
◯ 1. [正解] ＢはＡに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。
2. 本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Ａは、甲建物の引渡しを受けてから1年後に甲建物をＢから購入したＣに対して、賃借人であることを主張できる。
3. 本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Ａの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Ａは本件契約の解約の申入れをすることができる。
4. Ａが Ｂに対して敷金を差し入れている場合、本件契約が期間満了で終了するに当たり、Ｂは甲建物の返還を受けるまでは、Ａに対して敷金を返還する必要はない。
解説：定期建物賃貸借契約を締結するには、あらかじめ、賃貸人が賃借人に対し、契約の更新がなく期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければならない(借地借家法38条3項)。この説明書面は契約書面とは別個独立の書面であることを要するとされており、賃貸借契約書を交付して説明したのみでは足りないと解されている。よって1は誤り(正答)。2は建物の引渡しを受けていれば、その後の譲受人に対しても賃借権を対抗できる(31条)。3は床面積200㎡未満の居住用建物の定期建物賃貸借において、やむを得ない事情により生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人から中途解約の申入れをすることができる(38条7項)。4は敷金は明渡し(建物の返還)後に返還すればよく、返還を受けるまでは返還する必要はない(622条の2第1項1号)。