宅建業法
令和3年度（10月） 問42（正解：2）
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないＢを買主とする土地付建物の売買契約（代金3,200万円）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
1. 割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Ａは、Ｂから800万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない。
◯ 2. [正解] 当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Ａは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。
3. 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
4. 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の2を超えてはならない。
解説：未完成物件の場合、受領する手付金等の額が代金の5%(3,200万円の5%=160万円)以下かつ1,000万円以下であれば保全措置は不要であり、手付金100万円と中間金60万円の合計160万円はこの基準内であるため保全措置なしで受領できる。よって2は正しい。1は割賦販売の場合、原則として代金の30%(960万円)を受領するまでに所有権移転登記をしなければならず、800万円を基準とする記述は誤り。3は損害賠償額の予定と違約金の額を合算した額が代金の20%(640万円)を超えなければ有効であり(法38条)、400万円+240万円=640万円はちょうど20%で超過しておらず、特約は有効。4は損害賠償額の予定の定めがない場合、代金の10分の2という上限規制は適用されず、実損害額に応じた賠償請求ができる。